우리집(건물) 가격은 얼마 일까요?

 by Jingu Seo (Broker Associate at C Land Realty)

 

부동산 에이전트가 리스팅을 하기전에 집 주인분이 궁금해 하시는 질문이 “우리 집(건물) 가격은 얼마일까요?” 라는 것입니다. 부동산에서의 가격(Price)이라 함은 실제 거래가 이루어졌거나 기꺼이 지불하고자 하는 금액, 즉, Seller와 Buyer가 어떤 제약 조건이 없는 상황에서 동의 하는 수준을 시장 가격(Market Price)이라고 합니다.  많은 사람들은 자기집의 가치와 가격을 같은 개념으로 보고 있는데 여기에는 많은 차이가 있읍니다.  일례로, 초등학교 교문 앞 집은 나이드신 어르신 분한테는 시끄럽고 별반 환영을 받지 못하나 아이들을 교육시키고 있는 엄마에게는 또 다른 가치로 다가 갈수 있겠지요.
가치는 최대한 객관적인 숫자가 되어야 하겠지만, 사람에 따라서는 그것마저도 주관적이라고 볼 수도 있습니다.  그래서 부동산의 가치를 최대한 객관화 하는 것을 감정평가(Appraisal)라고 합니다.

감정평가는 다양하게 존재하는 부동산의 가치 중에서 자격증을 지닌 전문가가 제시하는 가치에 대한 하나의 의견을 말합니다.  따라서 감정평가사가 제시하는 가치는 시장에 존재할 수 있는 많은 가치 중의 하나이며, 전문가의 의견입니다.  공인감정평가사(Certified Appraiser)는 흔히 주택거래에서는 돈을 빌려주는 융자은행과 주택보험을 제공하는 보험회사에서 필수적으로 필요로 합니다.
융자를 해 주는 은행의 입장에서는 Seller와 Buyer가 집을 사고 팔기로 합의 한 가격(Price)보다는 실질적인 가격을 알고 싶어하게 됩니다.  제 아무리 높은 가격에 거래하기로 합의하였다 하더라도, 대다수 사람들이 인정하는 시장가격(Market Price)과 차이가 크게 발생한다면 거래 가격을 기준으로 융자를 해 줄 수가 없게 됩니다.  따라서 융자은행은 회사를 보호할 목적으로 감정평가사를 고용하며, 감정평가사는 이들을 위해 일을 하게 되는 겁니다.

이러한 주택 감정평가중 부동산 전문인이 주거용 주택 가격을 Listing 하기위하여 산정하는데 사용하는 시장 매매가격 비교 분석 CMA(Comparable Market  Analysis) 방법에 대해서 설명을 드립니다.
매매대상 주택과 동일한 타운의 인근지역, 비슷한 유형과 크기의 집이, 일반적인 조건에 부합하여, 최근 6개월 길게는12개월 사이에 매매가 완료된 다른주택과 비교하여 해당주택의 가격을 추정해 보는 것입니다. 일반적인 조건이라는 단서는, 은행소유 물건이나, Short sale집, 전액 Cash로 산 집들은 정상적인 시장가격을 반영하기 어렵다고 보기때문입니다.

즉 같은타운에서, 해당주택과 같은 유형(Colonial, Ranch등) 의 집, 건물면적이 비슷한 크기(약 200-300sf 차이는 인정)에서 Bedroom,  Bathroom의 갯수에 따른 가격 조정, Kitchen의 집기 및 Condition,  Basement Type(Full, Partial, Crawl, Finished, Partially Finished, walkout),  Flooring(Linoleum, Hardwood, Ceramic, Laminate 등)상태를 보아 가중치를 정하고 집의 외벽(Brick, Stucco, Vinyl, Cedar, Wood) 에따른 가중치, 창문과 지붕의 상태, 집의 건축년도, 대지의 크기 등을 감안하여 가격을 조정합니다.  이러한 모든 절차가 부동산 전문인이 사용하는 Computer System(NJMLS : New Jersey Multiple Listing Service)에 장기간 축적된 주택의 판매 Data Base를 근거로 제공되는 CMA System을 통하여 주택의 가격을 산정하며 이를 기초로  Seller분과 상의하여 승인을 받고 부동산 가격을 Listing합니다.

자기가 살고 있는 집은 투여한 자본에 대해서 당장의 투자수익이 발생하는 것이 아니라 편안한 주거 공간을 제공 받는 것이기 때문에 투자에 대한 수익 만으로 그 가격을 매기기가 어려운 경우가 되겠지요. 이런 경우 매매가격 비교 분석(CMA) 방법이 주로 사용하게 됩니다.

한편 상용건물의 가격은 수입어프로치(Income Approach) 방법이 따로 있습니다.  상업용 부동산의 진정한 시장가치는 부동산 자체가 얼마나 돈을 벌어들이느냐에 따라 결정이 되며, 그 핵심 변수가 순 운영수입( NOI: Net Operating Income)이 됩니다. 년간 총수입(Annual gross income)에서 임대가 되지 않은 공실(Vacancy)로 인한 손실과 각종 운용경비(Operating Expense)를 제하고 남는 수익, 즉 순 운영수입(NOI, Net operating income)을 구하고 이를 부동산의 매입가격 또는 투자비용으로 나누어서 자본화율인 캡레이트(Capitalization rate)을 계산해 냄으로써 상용부동산의 적정 가치를 산정해 냅니다

그러나 아주 오래된 건물(Land Mark)이나 교회, 공공건물 등 시장에서의 비교 가능한 데이터를 찾기가 어렵거나 마땅한 수입이 없어, 수입어프로치 방법도 적절치 않을 때 사용하는 방법이 원가접근법(Cost Approach)입니다.  그야말로 그 부동산을 만들어 내는데 들어가는 비용을 지금의 가치로 따져 보는 것인데  이는 먼저 토지가격을 추정하고 그 토지에 건축물을 지을 경우 소요되는 현재의 건설 비용을 산정한 후 건축물의 누적 감가상각액을 추정하여 건설비용에서 제한 후 토지가격과 합하여 가치를 산정해 내는 방법입니다.

 

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